“上海这次土拍是多年未遇的盛况啊。”对于2023年上海第一批集中供地，上海中原地产首席分析师卢文曦感叹，在房企积极向一二线城市调仓时，热点城市上海更是众家争抢落子的目标。
4月18日-21日，上海分批进行首轮供地，总起拍价483.41亿元。前一日披露的出让安排提前揭示了本轮出让的热度：供应的19宗涉宅地中，有4宗仅有一名竞买人报名，另外15宗均有多名竞买人。
从《国际金融报》记者获悉的企业报名表中可知，本场土拍吸引了约50家意向房企参拍，个别如闵行莘庄地块、青浦西虹桥地块有超20家房企或联合体报名，还有多宗地获十余家报名。
(资料图片仅供参考)
招商蛇口、华润置地、越秀、建发、象屿地产、保利发展、中铁建、万科等房企广撒网，斥巨额保证金报名10宗及以上地块。这也是自2020年围标事件后，万科、华润首次出现在上海土拍市场上，另一家涉事房企中海此次也报名了多宗宅地，三家或将迎来“报复性”补储。
01
龙湖补仓江桥
近期，深圳、杭州、成都、南京等城市的土拍溢价率均处于较高水平，房企拿地热情上涨，流拍率明显下降，作为2022年土地出让金第一的城市，加之又是四个一线城市中最晚开启供地的，行业也在关注，上海此次会拍出怎样的热度。
首日，先是4宗仅有一名竞买人报名的宅地直接成交，招商象屿联合体，龙湖联合体、万科以及新天和实业实现落子。
其中，龙湖联合体摘得的嘉定区江桥镇地块距离地铁14号线与嘉闵线（在建中）交汇站乐秀路站直线距离约400米，交通便捷，附近有保利云上澄光、南山虹桥领峯等项目，周边商业、医疗资源齐全，该地此前也被认为或是热度不低。
有业内人士称，该地区位尚可，但由于是商住办综合地块，有一定开发要求，才得以底价成交。公告信息显示，地块出让面积54964.2平方米，由42-07、43-02两宗小地块组成，容积率分别为3、1.8，其中42-07地块内需配置建筑面积约80平方米（计容）公共厕所设施，建筑面积约200平方米（不计容）老人日间照料中心设施，建筑面积约360平方米（不计容）养育托管点设施；43-02地块内需配置建筑面积约200平方米（不计容）老年活动室设施，新增公共服务配套设施需布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达，同时地块内需设置一条东西向，宽度不小于6米的人行通道。
这并非龙湖首次进入江桥板块。2021年上海二轮供地时，龙湖南山联合体以约14亿元底价摘下嘉定区江桥镇北社区N2-03地块，成交楼面价约2.5万元/平方米。而后该地块打造为龙湖南山虹桥天玺领峯项目，去年两度开盘均触发积分制，但分数从一期的64.08分下降至二期的51.43分，目前已基本完成网签，加之更早开盘的龙湖天璞，此番龙湖也是完成补仓动作。
许久未在上海公开市场拿地的万科也兜底了松江区广富林街道地块，出让面积118741.7平方米，成交价37.83亿元。据不完全统计，万科本次报名约10宗地块，补仓心切。
去年，其曾“曲线”获取静安区中兴社区C070202单元304-03地块70%的股权，该地是北万置业在2022年9月以120.6亿元底价摘下的，房地联动价13.3万元/平方米，而后该公司将70%股权售予万科，地块也被打造成万科翡翠雅宾利四期。
02
象屿54亿落两子
对于报名房企而言，今日在现场交易的4宗宅地才是它们抢夺的重点。
以上午场出让的普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块为例，其获得华发、招商北科建联合体、国贸葛洲坝联合体、金隅、绿城、凯德金茂联合体、华润、中海、保利、越秀中铁建联合体、象屿浙江交投联合体共11位竞买人报名，国、央企依然占主力。
地块起拍价34.5亿元，竞价开始20秒内便出现了6组报价，主持人紧急叫停，将增价幅度从100万元升至500万元；竞拍提速，竞买人的热情不减，又在1分钟内给出16组报价，平均不到4秒刷新一次价格。最终在第54轮报价时，11号竞买人喊出了37.61亿元的中止价，整场竞拍尚不到4分钟。
转入一次书面报价阶段后，11位竞买人全部跟进，加上一组随机值后得出平均价377800.0833万元，象屿浙江交投联合体以377800万元的报价几乎精准卡中平均价，成功实现拿地，溢价率9.51%，成交楼面价4.45万元/平方米。
据悉，该地块出入面积33997.6平方米，容积率2.5，为纯住宅用地，其临近地铁15号线祁安路站，周边配套成熟，房地联动价7.9万元/平方米，略低于此前普陀桃浦智创城4宗宅地的8.3万元/平方米。
这也是象屿地产今日拿下的第二宗地块，其还联合招商以16.24亿元底价摘得浦东新区新场镇地块，总成交价约54亿元。
上午场，“老搭档”招商南昌市政联合体、华丽家族以及越秀三方瞄准了唯一一宗内环静安区中兴社区C070202单元306-04地块，其位于西藏北路上，体量极小，出让面积仅4265.2平方米，建筑面积约1万平方米，土地用途为居住、商业，房地联动价12.1万元/平方米。
体量虽小，但地块区位极佳，其紧邻地铁8号线中兴路站，3站直达人民广场，对面便是中兴绿地，斜对角为市北中学，该学校曾是闸北区最好的高中，现仍属区域内第一梯队。地块起拍价6.736亿元，三方报价达到中止价7.16亿元后，越秀以7.244亿元一次报价摘地，溢价率7.54%，成交楼面价6.79万元/平方米。
加上本次出让地块，2022年至今上海集中供地共挂牌了4宗中兴社区内宅地，累计出让面积11.31万平方米，合计收金约213亿元，此前3宗均为底价成交。
03
现场闹剧？
下午两宗现场竞价地块的拍卖对于房企而言是精力、体力、脑力的多重考验，原定于13时30分与14时开拍的地块直至19时结果才陆续出炉。
直播出让的浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块计划于13时30分开始，13位竞买人到场提交相关材料后，直至19时主持人方才出面告知，经过审查，5号竞买人身份材料未通过核验，未取得现场竞价资格。
5号竞买人对此提出异议，认为公司资质不存在问题，并要求秉持公开透明的原则，暂缓此次土拍，调查结束后再进行出让。而后该要求被驳回，数轮争辩后，现场竞拍方才正式开始。
有消息称，5号竞买人为越秀华发联合体，由于越秀项目公司经营执照中经营范围不符合该地块要求，故被取消竞价资格，连带着华发一同“出局”。
或是由于时间耽搁已久，15.831亿元起拍的地块，在87秒内便火速达到中止价17.203亿元，期间，主持人还将增价幅度从100万元提升至500万元，再到1000万元。转入一次报价后，仅1号竞买人选择弃权，其余11家均参与该环节，最终招商南昌市政联合体以17.307亿元摘下该地，溢价率9.39%，成交楼面价3.69万元/平方米，房地联动价为6万元/平方米。
该地块位于周康板块，出让面积26081.4平方米，容积率1.8，周边有周浦小学、周泰幼儿园、周浦第二小学、澧溪中学等教育资源以及周浦医院、上海绿地缤纷广场、周浦文化园等配套，距离地铁16号线周浦东站约600米。
此外，首轮供地最“壕”的是徐汇区田林街道167-02（n）地块也触发了一次报价，其房地联动价达13.1万元/平方米，为本轮最高。
地块位于中环内，东至宋园路、西至张虹路，是一宗纯住宅用地，出让面积8911.8平方米，距离长宁古北国际社区较近，是区域内少有的宅地资源。最终，中铁置业以19.05亿元竞得，溢价率8.92%，成交楼面价8.55万元/平方米。
至此，上海首轮供地第一天合计出让8宗涉宅地，合计收金172.45亿元，其中4宗多人报名地块房企参拍积极性较高，全部触顶成交。
卢文曦告诉记者，房企积极拿地主要还是看好上海区域，地块限价与房地联动价都是透明的，拿地前企业对于未来的利润空间已经大致有数，心里有底就会稳妥很多。
“目前一二线城市的地块风险较小，最多就是去化周期略长，但三四线城市做不好了或许就会‘翻车’。”卢文曦说，加上最近其他城市土地市场活跃度较高，热度也慢慢传递到了上海。
左宇 制表
记者 左宇
编辑 孙婉秋